עסקאות קומבינציה מתבצעות לרוב בין בעלי קרקע לקבלנים. הייחודיות של עסקאות מסוג זה מתאפיינות בדחיית התשלום עבור הקרקע ובדחיית תשלומי המס ככל האפשר.
בעבר היה נהוג לבצע עסקת קומבינציה שכונתה "מכר מלא". עסקה מסוג זה התאפיינה במכירת כל הזכות במקרקעין לקבלן תמורת חלק מהדירות שהקבלן יבנה.
עסקה זו אמנם השיגה מטרה חלקית בדחיית תשלומי המס, אך לא השיגה את המטרה העיקרית – חסכון במס. בית המשפט החליט, כי עסקה כזו מהווה למעשה שתי עסקאות נפרדות החייבות במס. הראשונה הינה מכירת כל הזכות במקרקעין לקבלן והשנייה מכירת הדירות על ידי הקבלן לבעלי הקרקע. למעשה שתי העסקאות חויבו במס שבח (או מס הכנסה לפי העניין) ובמס רכישה על מלוא סכום המקרקעין בעסקה הראשונה ועל מלוא שווי הדירות שהועברו בעסקה השנייה.
תוצאה זו הביאה קבלנים למציאת מנגנון אחר לביצוע העסקה, כך שלא יחויבו במס כפול מצד אחד ושלא יישאו בהוצאה מיידית של כספים (עבור רכישת הקרקע) מצד שני.
כך נולדה לה עסקת "הקומבינציה החלקית" שלימים כונתה "עסקה מוכרת". עסקה זו מקבלת ביטוי כאשר הבעלים של המקרקעין אינו מוכר את הזכות כולה, אלא מותיר לעצמו את החלק בקרקע ביחס למס' הדירות שהוא עתיד לקבל מהקבלן, והקבלן מצידו מתחייב לבנות דירות על אותו חלק שנותר בידי בעל המקרקעין.
בית המשפט נתן את הגושפנקא לעסקה מסוג זה וקבע כי מדובר בעסקת מקרקעין אחת משום שבניית הדירות על הקרקע שנשארה ברשות המוכר אינה עסקה נוספת במקרקעין אלא תמורה לעסקה המקורית בצורה של מתן שירותי בנייה. יוצא אפוא, כי בעסקה מסוג זה בעל המקרקעין יתחייב במס שבח רק על החלק שנמכר לקבלן, ואילו הקבלן יתחייב במס רכישה רק על החלק רק על החלק שהוא רכש.
למעשה בעסקה קומבינציה שמתבצעת בצורה כזו, לא רק שהבעלים מצמצמים את שתי העסקאות לעסקה אחת, אלא גם מורידים בכמחצית את שוויה של העסקה ובדרך זו מפחיתים את נטל המס באופן משמעותי.
עסקת קומבינציה כמתואר לעיל תבוצע רק על מגרש ריק. מגרש אשר בנויה עליו דירת מגורים מהווה בעיה לביצוע עסקת קומבינציה בדרך זו ויש לפנות לביצוע עסקה בצורת התקשרות אחרת המתאימה לנסיבות.
במאמרים הבאים נתייחס למסים המוטלים על עסקת קומבינציה חלקית ועל שיעורם: מס רכישה, מס שבח, מס הכנסה ומע"מ.
אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ויש לבחון את הנסיבות לאשורן בכל עסקה ועסקה.
לפרטים נוספים ויעוץ בנדל"ן ניתן לפנות עו"ד ירון נוח ממשרד נוח, כהן ושות' בטל' 077-5444724