הפקעת מקרקעין בישראל, זכויות בעלי הקרקע

אל תוותר על זכויותיך, דרוש פיצוי כספי מיד!

הפיצוי בגין הפקעת קרקע יכול לנוע בין מאות אלפי שקלים ועד מיליוני שקלים וזאת בהתאם לשווי הקרקע המופקעת. לעיתים כדאי לדרוש במקום פיצוי כספי קרקע חלופית, אך לעיתים כדאי לעמוד דווקא על פיצוי כספי ולא להסכים לקבלת קרקע חלופית במסגרת תכנית איחוד וחלוקה עתידיים.

עורכי הדין במשרדנו, מתמחים בכל נושאי הפקעת קרקעות במדינת ישראל ונסייע ללקוחותינו מא' ועד ת' לרבות בבחירת אנשי המקצוע השונים (מודד ושמאי).

להלן הסבר קצר מהי הפקעת מקרקעין:

הפקעת מקרקעין הינה נטילת קרקע לא רצונית ועל כן מהווה פגיעה בזכות הקניין של הפרט.

במדינת ישראל הפקעה יכול להתבצע על בסיס מספר חוקים ובין היתר: פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943; פקודת הדרכים ומסילות ברזל (הגנה ופיתוח), 1943; חוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965ועוד.

מטרת ההפקעה צריכה להיות ברורה ולהתפרסם. הפקעה יכולה להתבצע לצרכים מגוונים כגון: מסילות ברזל, דרכים וכבישים, פארקים, שצפי"ם, גנים, עתיקות, שדות תעופה, נמלים, תחנות רכבת ועוד.

בדרך כלל ובפרט הפקעות אשר מבוצעות על בסיס פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) תזכה את בעל המקרקעין בפיצוי בשווי הקרקע שהופקעה למן המטר הראשון שהופקע. יחד עם זאת, בנסיבות מסוימות ניתן להפקיע עד 40% משטח החלקה ללא מתן תמורה או פיצוי כלשהו לבעל המקרקעין.

מאידך, ישנם מקרים בהם רק חלק מהקרקע מופקעת ואולם הפגיעה עקב ההפקעה מזיקה או פוגעת בכל הקרקע (אף שיתרת הקרקע לא הופקעה). לדוגמא, מצב בו קרקע מיועדת לבניית יחידת דיור אחת ולאחר הפקעה של חלק ממנה, לא יהיה ניתן לבנות את היחידה המיוחלת על יתרת הקרקע (לאור שטח מגרש מינימאלי הקבוע בתב"ע). במקרה כזה, אף שרק חלק מהקרקע הופקע, יתרת הקרקע למעשה לא שווה כלום מאחר ולא ניתן לנצל את הפוטנציאל שהיה קיים (בניית יחידת דיור אחת). הפסיקה הכירה כי במצב דברים זה יש ליתן פיצוי בגין כל הקרקע לרבות החלק שלא הופקע.  

ישנם דרכים מגוונות לפצות את בעל הקרקע בגין ההפקעה. לדוגמא, פיצוי יכול להיות בכסף או בקרקע חלופית (במסגרת תכנית איחוד וחלוקה) או באמצעות הגדלת זכויות הבניה על יתרת הקרקע. בכל מקרה של הפקעה יש לבחון באיזו חלופה לבחור (ככל שמוצעת) ואם היא מתאימה יותר לבעל הקרקע על מנת למקסם את הפיצוי המגיע לו.

במקרים רבים, הקרקע מופקעת במועד מסוים והפיצוי שמוצע הוא במסגרת תכנית איחוד וחלוקה עתידית, אשר כלל לא ברור מתי היא תצא לפועל ואם בכלל. במקרה כזה יש לשקול האם כדאי לדרוש מתן פיצוי כספי בעת ביצוע ההפקעה ולא במסגרת תכנית איחוד וחלוקה עתידית.

לעומת זאת, לעיתים במגרשים עתירי מס שבח (בעת מכירה רצונית) רצוי לבחון חלופה של מתן פיצוי במסגרת תכנית איחוד וחלוקה או הגדלת זכויות בניה, ככל שחלופה זו מוצעת ואם היא ריאלית ועתידה להתממש.

לעיתים, כדאי דווקא לדרוש את הפיצוי הכספי בגין ההפקעה מאחר וחוק מיסוי מקרקעין מאפשר הטבת מס בשעור של 50% מהמס שהיה צריך להיות משולם בעת מכירה מרצון. 

במקרים אחרים, כאשר ערב ההפקעה אושרה תכנית בנין עיר אשר משנה את היעוד בקרקע, בגרך כלל כשלב הכנה להפקעה עתידית, יש לתבוע קודם כל פיצוי בהתאם לחוק התכנון והבניה עקב הפגיעה של התכנית ורק לאחר מכן את הפיצוי בגין ההפקעה. כך יהיה ניתן להגיע לפיצוי מלא בגין ההפקעה.  

כך גם במקרים של שרשרת הפקעות, יש לבחון באיזה מסלול תוקפים את ההפקעה או דורשים את הפיצוי בהתאם לחלופה המטיבה על בעל המקרקעין.

ההפרשים במתן הפיצוי יכולים להגיע לעשרות אחוזים ולכן יש לבחון במחשבה רבה את ההליך המתאים לכל הפקעה, האם ניהול מו"מ על פיצויי, הגשת ערר, פנייה לועדה השגות, תביעת פיצויים או תקיפת מטרת ההפקעה או הדרך בה בוצעה.

בעבר, בית המשפט הכיר בביטול הפקעה אשר מטרתה לא התממשה (לאחר עשרות שנים) או כאשר ההפקעה בוצעה למטרה אחרת מזו שיועדה מלכתחילה.

הליכי הפקעה הינם שקופים ומחייבים פרסום ברשומות ולכן צריך לשקול באיזה שלב צריך לתקוף את ההפקעה אם בכלל ובפרט להיות ערני למתרחש. תקיפת ההפקעה במקרים מסוימים יכולה להוביל להצעה טובה יותר לבעל המקרקעין, לדוגמא, בצורת שיפור אחוזי בניה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה או קבלת קרקע חלופית טובה יותר. יחד עם זאת, במקרים מסוימים, תקיפת ההפקעה עלולה לשלול תמריצים אשר קבועים בחוק לבעלי קרקע אשר לא מתנגדים להפקעה.

במסגרת בחינת חוקיות ההפקעה יש לבחון לא רק את מטרת ההפקעה אלא גם שיקולי מנהל תקין, תום לב, הצורך בגינו בוצעה ההפקעה והאם הפגיעה נעשתה באופן שוויוני ככל שניתן.

לסיכום, יש להיוועץ באנשי מקצוע מיד עם היוודע דבר ההפקעה ולבחור את ההליך הספציפי המתאים ביותר לבעל המקרקעין שאדמתו הופקעה תוך בחינת כלל השיקולים ונסיבותיו הוא.

מאת – ירון נוח, עו"ד

* אין באמור לעיל משום מתן יעוץ משפטי, יש לבחון כל מקרה ונסיבותיו הוא ולהיוועץ עם אנשי מקצוע בתחום בטרם קבלת החלטה כלשהי.

המידע המופיע באתר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מיועד לצורך ביצוע פעולות מסוימות. לפיכך, אין להסתמך על המידע, או על פרט ממנו, לצורך ביצוע עסקה או פעולה כלשהי ובכלל זה אין לראות באמור משום יעוץ משפטי.

כל הזכויות שמורות © נוח, כהן ושות׳ - עורכי דין, הרברט סמואל 66, חדרה | 04-7707244

Designed by Bunny

The information appearing on this site is general information only and is not intended for the purpose of performing certain actions. Therefore, the information, or any part thereof, should not be relied upon for the purpose of carrying out any transaction or action whatsoever, and this should not be construed as legal advice.

All rights reserved © Noah, Cohen & Co. - Law Office, Herbert Samuel 66, Hadera | 04-7707244

Designed by Bunny