הפקעת מקרקעין היא נטילת קרקע לא רצונית ממי שזכאי להחזיק בקרקע ועל כן מהווה פגיעה בזכות הקניין של הפרט.
הפקעות במדינת ישראל נעשות מכוח חוקים שונים, שמאפשרים לרשויות המדינה ליטול קרקע מבעליה הפרטיים ולהעבירה לרשויות המדינה כאשר הקרקע דרושה לצורך ציבורי כלשהו.
מהו "צורך ציבורי"? סלילת כביש, הרחבת כביש, בניית פסי רכבת, הקמת גן משחקים או מבנה ציבורי אחר וכיוצ"ב.
מי יכול להפקיע? הגוף המפקיע יכול להיות רשות מרשויות המדינה (משרד התחבורה למשל) ויכול להיות רשות מקומית, כגון עירייה או מועצה מקומית.
כאשר הרשות המפקיעה היא רשות מקומית, ההפקעה תקרום עור וגידים (בדרך כלל) באמצעות עריכה של תכנית בניין עיר (בקיצור – תב"ע), שהיא תוכנית שמגדירה את השימוש בכל תא שטח בתחומי התוכנית ובאמצעותה יכולה הרשות המפקיעה לשנות את הייעוד של תאי השטח הנ"ל.
דוגמא 1: נניח שרשות מפקיעה רוצה להפקיע 50 מ"ר מתוך מגרש פרטי בשטח של 500 מ"ר לצורך בניית מדרכה או כדי להרחיב את הכביש ברחוב שגובל עם המגרש, במקרה כזה, סביר להניח שבמסגרת התב"ע ישנו את הייעוד של החלק שרוצים להפקיע מייעוד של "מגורים" לייעוד של: "דרך".
דוגמא 2: אדם מחזיק בעשרות דונמים של קרקע חקלאית והרשות המפקיעה מעוניינת להפקיע 2 דונם מתוכם לצורך הקמת מבני ציבור וסלילת כבישים, במקרה כזה, במסגרת התב"ע ישונה הייעוד של הקרקע מייעוד "חקלאי" לייעודים של "מבני ציבור" ו-"דרך" בהתאמה.
לפי החוק, לאחר שמסתיים התכנון של התב"ע (ולעיתים אף קודם לכן), הרשות המפקיעה נדרשת לפרסם בעיתונים ובמקומות נוספים את התב"ע החדשה ולאפשר למי שעשוי להיפגע מהתב"ע, קרי, משינוי הייעוד, שטומן בחובו ירידת ערך שווי הקרקע, להתנגד לתב"ע (על התנגדות לתוכנית ניתן לקרוא כאן).
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע כי מי שבבעלותו מקרקעין שמצויים בתחומי התב"ע או שהם גובלים עם התב"ע והוא נפגע ממנה (מעצם פרסום התב"ע ולא בגלל הפקעה מתוכננת), זכאי לפיצויים מהועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחומה פורסמה התכנית.
תביעת פיצויים לפי סעיף זה מוכרת בתחום ההפקעות כפיצוי על ירידת ערך מכוח תכנית וניתן להגיש תביעה בעניין זה עד 3 שנים מיום פרסום התוכנית.
כאשר הרשות המפקיעה מבקשת גם להפקיע חלק מהמקרקעין מכוח התב"ע החדשה, פעולה שיכולה להיעשות שנים רבות לאחר פרסום התב"ע, בעל המקרקעין יהיה יהיה זכאי לפיצוי בשווי הקרקע שהופקעה למן המטר הראשון שהופקע.
חשוב להבהיר כי הפגיעה בשווי הקרקע נגרמת בדרך כלל כבר עם אישור התב"ע המייעדת את הקרקע למטרה ציבורית.
לכן, בשלב הראשון, על הנפגע להגיש תביעת ירידת ערך בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. בשלב השני, ניתן לבקש פיצוי בגין הקרקע המופקעת לפי שוויה בייעודה החדש.
הפיצוי לפי סעיף 197 והפיצוי בעקבות ההפקעה אמורים להוביל לכך שבעל המקרקעין יקבל פיצוי מלא עבור הקרקע.
הליכי הפקעה הינם שקופים ומחייבים פרסום ברשומות ולכן צריך לשקול באיזה שלב צריך לתקוף את ההפקעה אם בכלל ובפרט להיות ערני למתרחש. תקיפת ההפקעה במקרים מסוימים יכולה להוביל להצעה טובה יותר לבעל המקרקעין, לדוגמא, בצורת שיפור אחוזי בניה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה או קבלת קרקע חלופית טובה יותר.
מנגד, אי עמידה על זכויותיכם בזמן, עשויה להוביל לכך שהפיצוי שתקבלו יפחת משמעותית עד לכדי אי קבלת פיצוי כלל.
ישנם דרכים מגוונות לפצות את בעל הקרקע בגין ההפקעה. לדוגמא, פיצוי יכול להיות בכסף או בקרקע חלופית (במסגרת תכנית איחוד וחלוקה) או באמצעות הגדלת זכויות הבניה על יתרת הקרקע. בכל מקרה של הפקעה יש לבחון באיזו חלופה לבחור (ככל שמוצעת) ואם היא מתאימה יותר לבעל הקרקע על מנת למקסם את הפיצוי המגיע לו.
