במסגרת מאמר זה תבחן שאלת המע"מ בעסקת קומבינציה חלקית.
עסקת קומבינציה חלקית למעשה מורכבת משתי עסקאות, הראשונה הינה מכירת חלק מהמקרקעין לקבלן (להלן: "עסקת המכר" או "העסקה הראשונה") והשנייה הינה מתן שירותי בנייה המאופיינת לצרכי מע"מ כעסקת "מתן שירותים" (להלן: "שירותי הבנייה" או "העסקה השנייה").
בעסקת המכר תבחן ראשית השאלה מהו מעמדו של המוכר, אם המוכר הינו עוסק אזי כבכל עסקה של עוסק יוטל עליו המס. אולם, בדרך כלל מדובר בעסקת אקראי כאשר המוכר איננו עוסק ובמקרה כזה המע"מ יגולגל אל הקבלן, הקבלן יידרש להוציא חשבונית עצמית שתשמש אותו גם לניכוי התשומות.
לעומת זאת, בעסקה השנייה – מתן שירותי הבנייה המע"מ ישולם על ידי הקבלן שנותן את שירותי הבנייה ולמעשה המע"מ יגולגל אל בעל המקרקעין שהוא מקבל השירות, הקבלן יוכל לנכות את כל התשומות בהן חויב בתהליך הבנייה.
בתמצית יאמר, כי בשונה מעסקת קומבינציה חלקית, במסגרת עסקת קומבינציה מלאה אשר כידוע איננה מוכרת כמוטבת במס, המע"מ ישולם תחילה על מכירת המקרקעין לקבלן ובפעם השנייה על מכירת הדירות המוגמרות לבעל הקרקע, אין חיוב במס על שירותי הבנייה.
המע"מ יוטל על שווי החלק במקרקעין אשר נמכר לקבלן ולא כפי שרשויות מס שבח מתמכרות את העסקה לפי שווי שירותי הבנייה. מחיר התמורה ישמש לבסוף גם לצורך הערכת שווי שירותי הבנייה בעסקה השנייה לצרכי המע"מ. לסיכום, העיקרון שחשוב להבין הוא שלצרכי מע"מ שווי שירותי הבנייה יקבע לפי שווי המקרקעין שמועברים לקבלן ולא לפי שווים כשירותי בנייה.
לסיכום, כדי ליהנות מתשלום מס מופחת בעסקאות קומבינציה יש לבצע את העסקה בצורה מתאימה ונכונה באמצעות תכנון מס קפדני וכך יהיה ניתן ליהנות מכל ההטבות המיסויות.
ירון נוח, עו"ד
