הפקעת מקרקעין היא תולדה של צורך ציבורי בקרקע, כגון לצרכי ציבור (תשתיות, דרכים, מסילות, מבני ציבור, שטח ציבורי פתוח וכדומה).
לפי ההלכה הפסוקה, על הרשות המפקיעה לפעול בשקידה ראויה ותוך פרק זמן סביר למימוש המטרה הציבורית המוגדרת והקונקרטית לשמה הופקעה הקרקע מהפרט.
למעשה, לאור המעמד החוקתי של זכות הקניין, לאחר הפקעת מקרקעין נותרת זיקה מסוימת בין הקרקע שהופקעה למי שהיה בעליה, ומי שהיה בעל הזכויות בקרקע רשאי להגיש עתירה שעשויה להביא לידי ביטול ההפקעה מקום בו הרשות שהפקיעה את המקרקעין לא פעלה בשקידה ראויה ותוך פרק זמן סביר למימוש המטרה לשמה הפקיעה את המקרקעין.
ככל שהרשות המפקיעה משתהה ולא מוציאה לפועל את המטרה לשמה הפקיעה קרקע, הדבר עשוי ללמד כי הרשות זנחה את מטרת ההפקעה או הפרה את חובת ההגינות ופגעה באינטרס הציבור ו/או אמון הציבור, ומכאן שיש להשיב את המקרקעין שהופקעו לבעליהן.
יחד עם זאת, אין די בהימשכות ההליכים למימוש מטרת הפקעה כדי להוביל באופן אוטומטי לביטול ההפקעה, ובחינה זו נעשית בהתאם לנסיבות המשתנות והייחודיות של כל מקרה. לכן, במקרים מסוימים בתי המשפט ביטלו הפקעה מחמת הימשכות מכבידה של הליכי הפקעה ובמקרים אחרים הימשכות מכבידה לא הביאה לביטול ההפקעה.
לפי פסיקת בתי המשפט, קיימים שורה של שיקולים בשאלת קיומה של הצדקה לביטול הפקעה ולצד הימשכות ההליכים למימוש מטרת ההפקעה נהוג לבחון את האופן בו התנהלה הרשות המפקיעה והפעולות שנקטה כדי לקדם את מימוש מטרת ההפקעה; הגורמים לעיכוב במימוש מטרת ההפקעה; הנזק שעשוי להיגרם לציבור כתוצאה מביטול ההפקעה; המורכבות התכנונית של האזור; היקף השטח המופקע; זיקתו של הנפקע למקרקעין; הנזק שנגרם לנפקע; קצב ההתקדמות של מימוש מטרת ההפקעה בחלקות מקרקעין סמוכות ועוד.
לסיכום, ביטול הליך הפקעה אפשרי במקרים מסוימים, כאשר הרשות המפקיעה לא פעלה בתוך זמין סביר ושקידה ראויה למימוש המטרה הייחודית לשמה הפקיעה את המקרקעין, וקיימת עפ"י שיקולים שונים ומגוונים הצדקה להורות על ביטול ההפקעה.
